Kako se računa porez na imovinu 2026. i kako ga smanjiti

Porez na imovinu plaća gotovo svaki vlasnik nepokretnosti u Srbiji — stana, kuće, poslovnog prostora ili placa. To je lokalni porez, plaća se u četiri tromesečne rate (do 14. februara, 14. maja, 14. avgusta i 14. novembra), a za građane koji ne vode knjige stopa ide do 0,4% procenjene vrednosti. Ali iznos i olakšice zavise od zone, površine i toga da li u nepokretnosti stvarno stanujete. Objašnjavamo kako se porez računa, ko utvrđuje vrednost, koje olakšice postoje i kako da osporite previsoko rešenje.

1. Šta je porez na imovinu

Porez na imovinu je lokalni porez koji se plaća na pravo svojine (i druga prava) na nepokretnostima — stanovima, kućama, poslovnom prostoru, garažama, zemljištu. Prihod pripada jedinici lokalne samouprave (opštini ili gradu), a ne republičkom budžetu.

Zato porez na imovinu ne utvrđuje republička Poreska uprava, već lokalna poreska administracija — na primer, u Beogradu je to Sekretarijat za javne prihode. To je važno jer i visina i olakšice zavise od odluka lokalne samouprave.

2. Ko je obveznik

Obveznik je, po pravilu, vlasnik nepokretnosti (nosilac prava svojine), a u određenim slučajevima i nosilac drugog prava (npr. prava korišćenja). Bitno je razumeti da obavezu stvara vlasništvo, a ne to da li nepokretnost koristite.

3. Stope za građane

Za fizička lica koja ne vode poslovne knjige, stopa poreza na imovinu je najviše 0,4% procenjene vrednosti nepokretnosti. Lokalna samouprava može odrediti i nižu stopu.

Za nepokretnosti veće vrednosti primenjuje se progresija: viši vrednosni razredi oporezuju se višim stopama, koje u najvišim razredima mogu iznositi i do 2%. Za zemljište koje drže fizička lica koja ne vode knjige stopa je, po pravilu, niža (do 0,30%).

4. Kako se utvrđuje osnovica

Poreska osnovica je procenjena vrednost nepokretnosti. Za građane se ona utvrđuje po formuli koja polazi od:

• prosečne cene kvadratnog metra u zoni u kojoj se nepokretnost nalazi;
• korisne površine nepokretnosti;
• koeficijenata (vrsta nepokretnosti, zona) i amortizacije.

Važno je razumeti da se osnovica ne određuje procenom pojedinačne nepokretnosti kao kod veštačenja, već po ovoj formuli koja koristi prosečne cene po zonama. To ima dve posledice. Prvo, obračun je „masovan“ i podložan greškama u ulaznim podacima (naročito površini i zoni), pa ih vredi proveriti. Drugo, dve slične nepokretnosti u istoj zoni po pravilu imaju sličan porez, bez obzira na to koliko je konkretan stan zaista vredan na tržištu. Zato se osporavanje najčešće ne vodi oko „vrednosti“ kao takve, već oko tačnosti podataka: površine, zone, koeficijenata i priznatih olakšica.

5. Zone i procenjena vrednost

Lokalna samouprava deli svoju teritoriju na zone (najčešće do osam), pri čemu su atraktivnije lokacije (centar, ekskluzivni delovi grada) u višim zonama sa višom prosečnom cenom kvadrata. Zato dve iste nepokretnosti u različitim zonama nose različit porez.

6. Rate i rokovi plaćanja

Porez na imovinu plaća se tromesečno, u četiri rate, na osnovu rešenja lokalne poreske administracije. Rokovi su:

7. Olakšice i oslobođenja

Zakon i lokalne odluke predviđaju određene olakšice. Najvažnija za građane je olakšica za nepokretnost u kojoj obveznik stanuje:

• umanjenje poreza za nepokretnost u kojoj obveznik ima prebivalište i stvarno stanuje (do propisanog procenta);
• oslobođenja za određene nepokretnosti niže vrednosti ili posebne namene;
• za poljoprivredno zemljište — određene površine koje drže fizička lica koja ne vode knjige mogu biti izuzete.

8. Prazan stan i drugi objekti

Kao što je rečeno, obavezu stvara vlasništvo. To znači da se porez plaća i na:

• prazan stan ili kuću koju ne koristite;
• vikendicu i drugi stambeni objekat;
• poslovni prostor, garažu, plac.

Za nepokretnost u kojoj ne stanujete (npr. drugi stan, vikendica) po pravilu nema olakšice za stanovanje, pa je efektivni porez viši nego za stan u kome živite. To je važno uzeti u obzir pri kupovini „drugog“ stana ili nepokretnosti za izdavanje.

9. Kako osporiti rešenje

Ako smatrate da je rešenje pogrešno (npr. netačna površina, pogrešna zona, nepriznata olakšica), imate pravo na žalbu u zakonskom roku (po pravilu 15 dana od prijema rešenja). Najčešće greške koje se osporavaju:

• pogrešna površina ili podaci o nepokretnosti;
• pogrešna zona ili koeficijent;
• nepriznata olakšica za stanovanje;
• pogrešan obveznik (npr. posle prodaje ili nasleđivanja).

Uz žalbu priložite dokaze (list nepokretnosti, ugovor, dokaz o prebivalištu). Kod složenijih slučajeva pomoć advokata povećava izglede za uspeh.

10. Primer iz prakse

Ilustrativna situacija. Vlasnik je nasledio stan u kome je odmah prijavio prebivalište i počeo da živi, ali mu je stiglo rešenje bez olakšice za stanovanje — kao da je reč o „drugom“ stanu. Umesto da samo plati, u roku je uložio žalbu i priložio dokaz o prebivalištu i stvarnom stanovanju. Rešenje je ispravljeno, priznata je olakšica, a iznos poreza smanjen. U drugom slučaju, obveznik je otkrio da je u rešenju upisana veća površina od stvarne, pa je i to ispravljeno žalbom.

Pouka: rešenje o porezu na imovinu nije „nepromenljivo“. Greške u površini, zoni ili olakšici nisu retke, a osporavaju se žalbom u roku. Nekoliko provera zna da smanji godišnji trošak.

11. Mitovi o porezu na imovinu

• „Prazan stan se ne oporezuje.“ Oporezuje: obavezu stvara vlasništvo, ne korišćenje.
• „Porez se plaća na tržišnu vrednost.“ Ne: osnovica je procenjena vrednost, često niža od tržišne.
• „Porez je isti u celoj Srbiji.“ Nije: to je lokalni porez, zavisi od opštine, zone i vrednosti.
• „Olakšica za stan ide automatski.“ Po pravilu se ostvaruje uz prijavu i dokaz o stanovanju.
• „Rešenje se ne može osporiti.“ Može: žalbom u zakonskom roku, uz dokaze.

12. Pitanja i odgovori