prodajni ugovor

Poštovani,

Na osnovu opisa Vaše situacije, u pitanju je pravni odnos iz neformalnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti iz 1969. godine. Takvi slučajevi su česti u praksi, naročito kada ugovori nisu bili overeni pred sudom (što je tada bila obavezna forma), a prenosi svojine nisu sprovedeni u zemljišnim knjigama.

U nastavku dajem pravnu analizu i moguća rešenja.

PRAVNA ANALIZA UGOVORA IZ 1969. GODINE
1. Ugovor nije validan kao osnov za sticanje prava svojine
Prema tada važećem pravu, a i prema današnjim pravilima, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti morao je biti zaključen u propisanoj (sudskoj ili notarskoj) formi. Ugovor koji nije overen ne proizvodi pravno dejstvo za prenos svojine — dakle ne može služiti za upis u katastar.

Čak i ako postoji ugovor potpisan od strane svedoka, ako nije bio overen i sproveden u zemljišne knjige, kupac formalno nije postao vlasnik, a ni njegovi naslednici ne mogu na osnovu takvog ugovora automatski prevesti taj deo placa na sebe.

2. Mogućnost sticanja prava svojine doslešćem (uzurpacijom kroz posed)
Ako je pokojni komšija:

mirno i savesno držao taj deo placa više od 20 godina,

koristio ga kao svoj (npr. sagradio nešto, obrađivao zemlju, ogradio itd.),
onda je moguće da je stekao pravo svojine doslešćem.

U tom slučaju, njegovi naslednici bi mogli pokrenuti parnični postupak pred sudom za utvrđivanje prava svojine na osnovu doslešća.

Međutim, kako navodite, komšija je umro pre 23 godine, a naslednici nikada nisu došli na to zemljište, dok Vi održavate plac — to komplikuje situaciju u Vašu korist.

VAŠA PRAVNA POZICIJA
1. Vi ste formalni vlasnik
Zemljište se i dalje vodi na Vaše ime, iako je postojao usmeni ili neformalni ugovor. Pošto komšija i njegovi naslednici nikada nisu upisani kao vlasnici, Vi ste i dalje zakonski vlasnik tog dela zemljišta.

2. Komšija nije sproveo ugovor ni stekao pravo doslešćem
Ako nije došlo do neprekinutog, mirnog i savesnog posedovanja više od 20 godina (računajući od 1969. do njegove smrti), a potom naslednici nisu nastavili posed, nije ispunjen uslov za doslešće. Činjenica da Vi održavate parcelu može ukazivati da je posed prekinut.

3. Naslednici mogu pokušati – ali neće uspeti bez tužbe
Naslednici bi mogli pokušati da traže upis svojine, ali:

ne mogu to uraditi jednostrano,

morali bi da pokrenu sudsku tužbu za utvrđenje prava svojine,

Vi biste u tom postupku mogli uspešno istaći prigovor zastarelosti, kao i činjenicu da oni nikada nisu bili u posedu.

ŠTA VI MOŽETE URADITI
Ako želite zadržati taj deo placa:
Prikupite dokaze da Vi održavate parcelu (računi, fotografije, svedoci).

Zatražite uvid u katastar – utvrdite da se i dalje vodi na Vas.

Razmotrite mogućnost da Vi pokrenete tužbu za utvrđenje prava svojine doslešćem (ako je komšija nikada nije uknjižio i posed nije nastavljen).

Ako se naslednici pojave – ne priznajte njihovo pravo bez suda.

Ako oni pokrenu postupak:
Budite spremni da angažujete advokata i iznesete sve gore navedene argumente.

Moguće je da će sud odbiti njihov zahtev ako ne dokažu kontinuitet poseda.

ZAKLJUČAK
Ugovor iz 1969. godine nije validan za sticanje svojine jer nije bio overen, pa naslednici pokojnog komšije ne mogu jednostavno prevesti zemljište na sebe. Ukoliko ne dokažu da je komšija stekao pravo doslešćem, i ako nisu nastavili posed nakon njegove smrti, njihove šanse su pravno slabe. Vi kao formalni vlasnik i faktički korisnik imate pravno jaču poziciju.

Napomena: Ova informacija predstavlja opštu pravnu preporuku. Preporučujem da se obratite advokatu koji će pregledati dokumentaciju i zastupati Vas u slučaju bilo kakvog spora, kako biste pravovremeno zaštitili svoje pravo svojine.