Airbnb u Srbiji 2026: kako legalno izdavati turistima

Izdajete stan turistima preko Booking-a ili Airbnb-a? To u Srbiji nije „pasivni prihod na crno“, već ugostiteljska delatnost sa jasnim obavezama: kategorizacija objekta, evidentiranje u sistem eTurista, obavezna prijava svakog gosta i plaćanje boravišne takse. Ko to zaobiđe, rizikuje ozbiljne kazne za rad na crno. Ali ko posluje uredno, ima i pravnu sigurnost i uredan poreski status. Objašnjavamo kako da legalno izdajete stan turistima, kako se kategoriše objekat, kako radi eTurista, koliko je boravišna taksa i kako se oporezuje prihod.

1. Izdavanje turistima je delatnost

Prva i najvažnija stvar koju treba razumeti: kratkoročno izdavanje smeštaja turistima je ugostiteljska delatnost — pružanje usluga smeštaja — a ne obično izdavanje stana u zakup. To znači da povlači poseban set obaveza, drugačijih od klasičnog (dugoročnog) najma.

Fizičko lice koje želi da izdaje smeštaj turistima mora da uredi svoj status: da kategorizuje objekat, da se evidentira u sistem eTurista i da prijavljuje goste. Bez toga, izdavanje se smatra radom „na crno“.

Razlika u odnosu na dugoročni najam je suštinska. Kod klasičnog izdavanja stana u zakup (na godinu i više) reč je o davanju nepokretnosti na korišćenje, sa manje obaveza. Kod kratkoročnog izdavanja turistima vi zapravo pružate uslugu smeštaja — kao mali ugostitelj — pa dolazite u sistem koji podrazumeva kategorizaciju, evidenciju gostiju, boravišnu taksu i ugostiteljske standarde. Mnogi vlasnici tu naprave grešku: primene logiku „izdao sam stan“, a zapravo obavljaju delatnost koja traži uredan status. Zato je prvi korak da razumete u kojoj se ulozi nalazite — jer od toga zavise sve dalje obaveze.

2. Kategorizacija objekta

Kategorizacija je postupak u kojem nadležni organ (po pravilu lokalna samouprava — opština ili grad) izdaje rešenje o razvrstavanju objekta u odgovarajuću kategoriju (zvezdice) na osnovu ispunjenih minimalnih tehničkih i drugih uslova.

3. Sistem eTurista

eTurista je centralni informacioni sistem u oblasti ugostiteljstva i turizma. Pružalac usluga smeštaja dužan je da se evidentira u ovaj sistem i da preko njega ispunjava deo svojih obaveza — pre svega prijavu gostiju i evidentiranje pruženih usluga.

Sistem služi i za praćenje prometa i naplatu boravišne takse. Za izdavaoca to znači jedno mesto na kojem se vodi evidencija — ali i to da su podaci o poslovanju vidljivi nadležnim organima.

4. Obavezna prijava gostiju

Prijava gostiju povezana je i sa obračunom boravišne takse i sa evidencijom prometa. Zato uredna i pravovremena prijava nije samo obaveza, već i osnov za tačan obračun vaših davanja.

5. Boravišna taksa

Boravišna taksa je davanje koje se plaća za boravak turista. Za izdavaoce u domaćoj radinosti (fizička lica) često se plaća paušalno — u godišnjem iznosu, u zavisnosti od broja ležajeva i kategorije, umesto po svakom noćenju.

Visinu boravišne takse (i eventualni paušalni iznos) utvrđuje lokalna samouprava, pa se razlikuje od mesta do mesta. Zato proverite odluku svoje opštine ili grada — jer upravo ona određuje koliko ćete platiti.

U praksi, paušalni obračun boravišne takse po ležaju često je pogodan za izdavaoce jer unapred znaju svoj godišnji trošak, bez vođenja evidencije po svakom noćenju. Ipak, treba razlikovati boravišnu taksu od poreza na prihod — to su dva različita davanja koja se plaćaju po različitim osnovima. Boravišna taksa vezuje se za boravak gosta, a porez za vaš prihod od delatnosti. Kada se planira isplativost turističkog najma, u računicu treba uključiti oba, kao i troškove kategorizacije i eventualnog knjigovodstva.

6. Kako se oporezuje prihod

Prihod od pružanja usluga smeštaja turistima podleže oporezivanju. Za fizička lica koja izdaju u domaćoj radinosti, porez se često utvrđuje paušalno — rešenjem, u zavisnosti od broja ležajeva/kategorije i lokacije — što pojednostavljuje obračun.

7. Ostale obaveze

Uz kategorizaciju, eTurista, prijavu gostiju i takse, izdavalac po pravilu treba i da:

• istakne propisane oznake i cenovnik;
• vodi evidenciju gostiju i prometa;
• poštuje standarde za kategorisani smeštaj (higijena, oprema, bezbednost);
• izdaje račun za pruženu uslugu u skladu sa propisima.

8. Rizici rada na crno

Izdavanje bez kategorizacije, bez evidentiranja i bez prijave gostiju je rad na crno i nosi ozbiljne rizike:

• novčane kazne za prekršaj (za fizičko lice i za pravno lice, u zavisnosti od statusa);
• doplata poreza i davanja uz kamatu;
• zabrana obavljanja delatnosti i drugi nadzorni postupci;
• nemogućnost da se u sporu sa gostom ili platformom pozovete na uredan pravni osnov.

9. Susedi i pravila zgrade

Kratkoročno izdavanje u stambenim zgradama često izaziva tenzije sa susedima (buka, česta izmena gostiju, bezbednost ulaza). Zato uz upravne obaveze treba imati u vidu i pravila stambene zajednice i kućni red.

U praksi, mnogi problemi rešavaju se jasnim pravilima za goste (kućni red, vreme tišine) i urednom komunikacijom sa upravnikom i susedima. Sukobi zna da eskaliraju u prijave i nadzor, pa je preventiva najbolja zaštita.

10. Primer iz prakse

Ilustrativna situacija. Vlasnik je preko platforme mesecima izdavao stan turistima bez kategorizacije i bez prijave gostiju, uveren da je to „privatna stvar“. Nakon prijave suseda i nadzora, suočio se sa kaznom za rad na crno i doplatom davanja. Kada je uredio status — pribavio rešenje o kategorizaciji, evidentirao se u eTurista i počeo redovno da prijavljuje goste i plaća boravišnu taksu — poslovanje je postalo legalno, a rizik od kazni nestao.

Pouka: turistički najam ume da bude isplativ, ali samo ako je legalan. Trošak kategorizacije i uredne prijave neuporedivo je manji od kazni i doplata za rad na crno.

11. Mitovi o izdavanju

• „Izdavanje turistima je kao i svaki najam.“ Nije: to je ugostiteljska delatnost sa posebnim obavezama.
• „Ne moram da kategorizujem stan.“ Morate: bez rešenja o kategorizaciji ne možete legalno da izdajete.
• „Goste ne moram da prijavljujem.“ Morate: svaki gost se prijavljuje preko eTurista.
• „Boravišna taksa je svuda ista.“ Nije: utvrđuje je lokalna samouprava.
• „Prihod od turista se ne oporezuje.“ Oporezuje se, često paušalno po ležaju/kategoriji.

12. Pitanja i odgovori