Da li dugoročni zakup poslovnog prostora mora biti overen kod beležnika?

Za ugovor o zakupu poslovnog prostora, čak i kada je zaključen na duži rok poput osam godina, Zakon o obligacionim odnosima ne propisuje obaveznu formu javnobeležničke overe kao uslov punovažnosti, tako da je i običan pisani ugovor sa potpisima obe strane u principu punovažan i obavezujući. Ipak, overa kod javnog beležnika, odnosno solemnizacija ugovora, izuzetno je preporučljiva iz nekoliko praktičnih razloga u vašoj situaciji. Prvo, ako ugovor sadrži klauzulu izvršnosti, overen ugovor postaje izvršna isprava, što znači da u slučaju da zakupodavac prekrši ugovor, na primer proizvoljno vas iseli pre isteka roka, možete brže pokrenuti izvršni postupak bez čekanja na parnicu. Drugo, ukoliko je ugovoreno pravo zakupa na duži period, preporučljivo je izvršiti upis prava zakupa u katastar nepokretnosti, jer to štiti vaše pravo zakupa i u slučaju da zakupodavac proda nepokretnost trećem licu, s obzirom da upisano pravo zakupa opterećuje nepokretnost i obavezuje novog vlasnika da ga poštuje do isteka ugovorenog roka. Za upis u katastar potreban je overen ugovor. Treće, imajući u vidu da ste značajno uložili u adaptaciju prostora, izuzetno je važno da ugovor jasno reguliše sudbinu ulaganja po isteku ili raskidu zakupa, na primer da li imate pravo na naknadu vrednosti stalnih poboljšanja ili pravo da ih uklonite, kao i da definišete uslove i otkazne rokove za prevremeni raskid od strane zakupodavca, jer bez takvih klauzula primenjuju se opšta, manje precizna pravila Zakona o obligacionim odnosima koja vas mogu ostaviti nezaštićenim. Savetujem da odmah pregovarate o aneksu koji reguliše ova pitanja i da ugovor odnesete na overu kod javnog beležnika radi upisa zakupa u katastar.