Kako da proverim da li stan koji kupujem ima urednu vlasničku dokumentaciju?

Pre kupovine bilo koje nepokretnosti, ključan prvi korak je pribavljanje ažurnog izvoda iz lista nepokretnosti (vlasničkog lista) iz katastra nepokretnosti, koji možete sami preuzeti preko sajta Republičkog geodetskog zavoda ili zatražiti od javnog beležnika koji će overavati ugovor, a taj izvod će vam pokazati ko je zaista upisan kao vlasnik stana, da li se prodavac na ugovoru poklapa sa upisanim vlasnikom, i, izuzetno važno, da li na stanu postoje bilo kakva tereta poput hipoteke u korist banke, zabeležbe spora, zabrane otuđenja i opterećenja, ili prava trećih lica poput prava plodouživanja ili stanovanja, jer sva ova opterećenja, ukoliko postoje, prelaze na vas kao novog vlasnika ukoliko se ne reše pre ili u trenutku kupovine. Drugi važan korak je provera da li je stan legalno izgrađen, odnosno da li poseduje upotrebnu dozvolu i da li je uknjižen u skladu sa stvarnim stanjem, jer nažalost u Srbiji i dalje postoji određeni broj objekata koji su nelegalno dograđivani ili menjani u odnosu na originalnu projektnu dokumentaciju, što možete proveriti upoređivanjem stvarnog stanja stana sa podacima iz katastra i, ako je potrebno, uvidom u građevinsku i upotrebnu dozvolu kod nadležnog organa lokalne samouprave. Treći korak je provera da li postoje neizmirene obaveze prema zgradi, poput dugovanja za struju, grejanje, vodu ili troškove održavanja zgrade, jer je preporučljivo od prodavca zatražiti potvrde o izmirenim računima za komunalne usluge, kao i informaciju od upravnika zgrade o eventualnim neizmirenim zajedničkim troškovima, jer u nekim slučajevima ovakva dugovanja mogu opteretiti novog vlasnika. Konačno, izuzetno je važno da požurivanje od strane prodavca ne utiče na temeljitost vaše provere, jer legitiman prodavac neće imati problem da vam da razuman rok za sprovođenje ovih provera, dok požurivanje ka brzom potpisivanju bez mogućnosti provere dokumentacije samo po sebi predstavlja upozoravajući znak, a najsigurniji način da izbegnete rizike jeste da angažujete advokata koji će pre potpisivanja ugovora sprovesti kompletnu pravnu proveru (due diligence) nepokretnosti, uključujući sve gore navedene elemente, i tek nakon toga vas savetovati da li je bezbedno pristupiti kupovini.